Plus-value LMNP : ce que la réforme 2025 a changé

Jusqu’en février 2025, un LMNP au réel revendait son bien sans réintégrer les amortissements déduits de ses loyers. La loi de finances pour 2025 met fin à cet avantage.

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Ce qui change

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) crée une règle de réintégration : pour calculer la plus-value, le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits pendant la location (article 150 VB du Code général des impôts). La plus-value imposable augmente donc d’autant, avant l’abattement pour durée de détention.

La mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Pour qui, et les exceptions

Sont concernés les LMNP imposés au régime réel, ceux qui ont déduit des amortissements. Le micro-BIC n’est pas visé (pas d’amortissement). Les loueurs professionnels (LMP) relèvent, eux, du régime des plus-values professionnelles.

Certains biens en résidences-services — résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées — ne sont pas concernés par la réintégration.

Ce qui ne change pas

Le bien reste soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers : les abattements pour durée de détention et les exonérations de droit commun continuent de s’appliquer après la réintégration.

Combien coûte un expert-comptable LMNP ?

Un expert-comptable ou un service en ligne spécialisé facture le plus souvent 300 à 800 € par an pour une comptabilité LMNP au réel courante ; un logiciel de comptabilité seul revient à 150 à 350 € par an.

Au régime réel, ces honoraires sont déductibles de vos revenus de location meublée.

France Comptabilité établit un devis selon votre situation : nombre de biens, régime choisi, première année ou reprise d’un dossier déjà tenu.

Fourchettes de marché indicatives, relevées sur des sites tiers en novembre 2026 ; ce ne sont pas les honoraires du cabinet. Seul un devis établi par France Comptabilité engage le cabinet.

Comment ça se passe

  1. Vous décrivez votre situation

    Votre bien, le régime choisi, l’échéance qui approche : quelques lignes, ou un appel, suffisent.

  2. Un expert-comptable vous rappelle

    Le cabinet étudie votre cas, répond à vos questions et vous remet un devis clair.

  3. Le cabinet s’occupe de tout

    Amortissements, liasse 2031, télétransmission : votre déclaration LMNP est tenue et déposée dans les délais.

Questions fréquentes

Suis-je concerné par la réforme ?

Si vous êtes au régime réel et avez déduit des amortissements, oui. Au micro-BIC, non : il n’y a pas d’amortissement à réintégrer.

Depuis quand s’applique-t-elle ?

Aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, date d’entrée en vigueur de l’article 84 de la loi de finances pour 2025.

Les résidences-services sont-elles visées ?

Non. Les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées sont exclues de la réintégration des amortissements.

Faut-il l’anticiper ?

Oui. Le cabinet suit vos amortissements au fil des années, ce qui permet d’estimer la fiscalité à la revente et d’éviter une mauvaise surprise.

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