LMNP : micro-BIC ou régime réel ? Comparer avant de choisir

Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos loyers. Au réel, vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement du bien. Le réel devient plus favorable dès que ces déductions dépassent l’abattement — souvent le cas en présence d’un emprunt.

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Le micro-BIC

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, sans tenir compte de vos charges réelles. Les seuils de recettes :

  • Location meublée de longue durée, meublé de tourisme classé, chambres d’hôtes : seuil de 77 700 € (revenus 2025), relevé à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 ; abattement de 50 % (minimum 305 €).
  • Meublé de tourisme non classé : seuil de 15 000 € ; abattement de 30 %.
  • Le micro-BIC ne permet pas de constater un déficit et ignore vos charges réelles.

Le régime réel

Le réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, entretien, honoraires) et les amortissements du bien et du mobilier.

Il s’applique de plein droit au-delà du seuil du micro, ou sur option même en dessous. Le réel simplifié couvre un chiffre d’affaires de 83 600 € à 286 000 €.

Quand le réel l’emporte

Le régime réel est fiscalement plus favorable dès que le total de vos charges déductibles et de vos amortissements dépasse l’abattement forfaitaire du micro (50 % ou 30 %). C’est fréquemment le cas quand le bien est financé par un emprunt.

Le cabinet compare les deux régimes sur vos chiffres avant de choisir.

Combien coûte un expert-comptable LMNP ?

Un expert-comptable ou un service en ligne spécialisé facture le plus souvent 300 à 800 € par an pour une comptabilité LMNP au réel courante ; un logiciel de comptabilité seul revient à 150 à 350 € par an.

Au régime réel, ces honoraires sont déductibles de vos revenus de location meublée.

France Comptabilité établit un devis selon votre situation : nombre de biens, régime choisi, première année ou reprise d’un dossier déjà tenu.

Fourchettes de marché indicatives, relevées sur des sites tiers en novembre 2026 ; ce ne sont pas les honoraires du cabinet. Seul un devis établi par France Comptabilité engage le cabinet.

Comment ça se passe

  1. Vous décrivez votre situation

    Votre bien, le régime choisi, l’échéance qui approche : quelques lignes, ou un appel, suffisent.

  2. Un expert-comptable vous rappelle

    Le cabinet étudie votre cas, répond à vos questions et vous remet un devis clair.

  3. Le cabinet s’occupe de tout

    Amortissements, liasse 2031, télétransmission : votre déclaration LMNP est tenue et déposée dans les délais.

Questions fréquentes

Quels sont les seuils du micro-BIC en 2026 ?

Pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé : 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 à 2028, abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé : 15 000 €, abattement de 30 %.

Peut-on choisir le réel sous le seuil ?

Oui. Même en dessous du seuil du micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel, souvent plus avantageux dès qu’il y a un emprunt et des amortissements à déduire.

Le micro-BIC permet-il un déficit ?

Non. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et ne permet pas de constater un déficit. Seul le régime réel tient compte de vos charges et de vos amortissements.

Meublé de tourisme classé ou non classé ?

Un meublé de tourisme non classé relève d’un abattement de 30 % et d’un seuil de 15 000 €. Un meublé classé conserve l’abattement de 50 %. Le classement a donc un effet direct sur l’impôt.

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