L’amortissement en LMNP : comment ça marche

L’amortissement traduit l’usure comptable du bien et de ses équipements. Déduit en plus des charges, il réduit — souvent annule — le résultat imposable d’un LMNP au régime réel.

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Ce qui s’amortit

L’amortissement se calcule poste par poste, sur des durées différentes :

  • Le bâti (hors terrain) s’amortit par composants (gros œuvre, toiture, façade, installations, agencements), chacun sur sa durée ; l’administration cite un ordre de grandeur d’environ 2 % par an.
  • Le mobilier et les améliorations s’amortissent sur 5 à 10 ans, soit 10 à 20 % par an.
  • Le terrain n’est pas amortissable.

La règle à connaître

L’amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit. La fraction non déduite une année est reportable sans limite de durée (article 39 C du Code général des impôts) et s’impute sur les bénéfices futurs. C’est ce mécanisme qui permet un résultat imposable nul pendant plusieurs années.

Et les déficits ?

Les déficits d’un LMNP (hors amortissements) ne s’imputent pas sur votre revenu global : ils ne s’imputent que sur les bénéfices de la même activité de location meublée, au titre des dix années suivantes.

Combien coûte un expert-comptable LMNP ?

Un expert-comptable ou un service en ligne spécialisé facture le plus souvent 300 à 800 € par an pour une comptabilité LMNP au réel courante ; un logiciel de comptabilité seul revient à 150 à 350 € par an.

Au régime réel, ces honoraires sont déductibles de vos revenus de location meublée.

France Comptabilité établit un devis selon votre situation : nombre de biens, régime choisi, première année ou reprise d’un dossier déjà tenu.

Fourchettes de marché indicatives, relevées sur des sites tiers en novembre 2026 ; ce ne sont pas les honoraires du cabinet. Seul un devis établi par France Comptabilité engage le cabinet.

Comment ça se passe

  1. Vous décrivez votre situation

    Votre bien, le régime choisi, l’échéance qui approche : quelques lignes, ou un appel, suffisent.

  2. Un expert-comptable vous rappelle

    Le cabinet étudie votre cas, répond à vos questions et vous remet un devis clair.

  3. Le cabinet s’occupe de tout

    Amortissements, liasse 2031, télétransmission : votre déclaration LMNP est tenue et déposée dans les délais.

Questions fréquentes

Le terrain s’amortit-il ?

Non. Le terrain n’est pas amortissable. Seuls le bâti (par composants) et le mobilier le sont.

Que devient l’amortissement non utilisé ?

La part d’amortissement qui ne peut pas être déduite une année (parce qu’elle créerait un déficit) est reportable sans limite de durée et s’impute sur les résultats des années suivantes.

Faut-il un expert-comptable pour amortir ?

Ce n’est pas obligatoire, mais le calcul par composants et son suivi année après année sont techniques et engagent votre fiscalité à la revente : c’est le cœur du travail du cabinet au régime réel.

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